この会社は大丈夫？

住宅を購入しようとしている方や
住宅を探している方から、
「この動産会社はどうですか？」
と聞かれる事があります。

漠然とした質問なので、
回答するのに困ります。

そこで、こちらから質問をします。

「その言われている不動産業者の
何が知りたいのですか？」
と聞きます。

そうすると、よくある回答が、
「○○不動産は、良い評判を聞かないですが、
この不動産会社の評判はどうですか？」
や
私に対して
「○○不動産の仲介で購入するのと、
この不動産会社の仲介で購入するのとだったら、
どちらで購入をしますか？」
と質問をされます。


この質問をされても、
「私だったらこの会社で購入をします。」
という回答はしません。


なぜか？


それは、全ての不動産会社が日本にある全ての
物件を取り扱う事が出来ないからです。

例えば、
東京都知事免許や大阪府知事免許の不動産会社は、
その知事免許の地域以外の都道府県の物件も
取り扱いは出来ます。

北海道にある不動産業者が
沖縄県にある住宅の仲介をしても良いのです。

しかし、この売出している「Ａ」の物件は、
「Ｂ」という不動産業者しか
取り扱えないというものもあります。

他の不動産業者では、
仲介が出来ない物件も存在しているという事です。


最初の質問内容の回答に戻りますが、
あなたが購入したいと思った住宅は、
その不動産業者以外でも
取り扱う事が出来るかが問題で、
他の不動産業者が取り扱えないと
諦めるのですか？
という事です。

よっぽど、その不動産業者が気に入らないとか、
騙されるとか不安なら物件を変えるか、
他の不動産業者で取り扱いが出来るかを
調べる事です。

また、物件は気に入っている、
不動産会社も問題は無いが、
「担当している営業マンが嫌いだ」
なら、
営業マンの変更を会社に申し出ればよいのです。

会社は担当者の変更をしてくれるはずです。


要は、住宅などの物件を購入する事が
目的なので、目的を達成するために、
嫌なもので変更できるものは
変更をお願いすればよいのです。

たとえ嫌な会社から物件を購入しても、
その会社とは、購入するまでのお付き合いと
割り切って事を進める事も一つの方法です。

タグ：物件 不動産

家の価格は誰が決める

新聞の折り込みチラシやインターネットに掲載している

家の価格は誰がどのようにして決まるの？

と質問されました。

そうですよね。

住宅ローンがこれだけ残っているから、

この金額で売ってください。

と言っても、売れないですよね。

たまに売れる時はありますが・・・

例えば、

新築の物件を購入して、

頭金無しで物件価格全部を借りると、

10年や15年くらい経過してから売っても、

住宅ローンの残額が残る事がほとんどです。

これは物件を購入する時の価格に

不動産業者の利益が上乗せされているからです。

建物は新築なので、物件評価も高いので、

住宅ローンの金額も多く借りれます。

しかし、売る時は中古物件になるので、

建物評価も築年数分下がり、

近隣で売れた事例などを参考にして

住宅ローンの査定をされますので、

住宅ローンの残額で売る事が難しくなります。

金融機関が参考にしているものがあります。

マンションの場合は、東京カンテイというところで

マンションの事例を購入している所が多いです。

一戸建ての場合も東京カンテイを見るところもありますが、

多くは路線価を見て、その数字を2割程度アップした金額を

土地の評価額とし。、その価格に建物の価格を足して

出た金額が目安になっています。

話を戻すと、

物件の売り出し価格は、売り主の方が自由に決めれますが、

売れるかどうかが分からないと言うことです。

ハッキリ言うと売れにくいし、

物件を売り出す不動産業者も

広告費用をかけて、力を入れて売り出す事はしません。

不動産の契約書は難しい

メール相談の中に、
不動産を購入する予定で
売買契約書の（案）を見せてもらったが、
言い回しが難しくて、内容がわかりにくいので
「この部分とこの部分の2ヶ所を教えて欲しい」
との相談がありました。

不動産会社によって、独自で作成した契約書もあるので、
そのままの契約書の条文を紹介できないですが、
ややこしい言い回しをしている契約書も存在します。

例えば、
「○○○に協力が得られる事を停止条件とする。」
というような文言が書かれている時があります。

これの解釈の仕方で、
「○○○に協力が得られる事を」と「停止条件とする」に
分けてしまうと、

・協力が得られたら停止するととれます。
または
・協力が得られないと停止するととれます。

任意売却での契約にはよく使われている文言です。

「停止条件」とは、
何々出来ると成就しますが、
何々出来ないと成就しません。
と使用する事が多くあります。

日常、頻繁に使われる言葉では無いので、
非常にわかりにくいと思います。

こんな文言に出会ったなら、
思い出していただけると有難く思います。

タグ：不動産 マイホーム 契約書

家、売りたいんですけど・・・

今住んでいる家、売りたいんですけど。
と
相談がありました。

どうして売る事を考えたのですか？
と聞いてみました。

すると
妻と共有名義になっているが売れますか？
と
質問と違う答えが。


何か言いにくそうだったのですが、
突っ込んで聞く事にしました。


住宅ローンの支払いがきついのですか？
と聞いてみました。

いえ、ローンの支払いが出来ない訳ではありません。
と回答がきました。

では、どうして売ろうと思いましたか？
と聞くと、
妻と離婚するので・・・。

これ以上、深い内容には触れませんでしたが、
お金の問題では無いという事なので、
○気の事だと思いました。


共有名義でも名義人さんが協力していただければ、
売る事は出来ます。

あとは、売れる価格と住宅ローンの残高の問題です。

住宅ローンの残高以上で売れれば、
手持ち資金を出す事はしなくて済みますが、
住宅ローンの残高よりも低い価格で売れた時は、
手持ち資金などで差額分を用意する必要があります。

この事をふまえて、話し合ってきます。
という事でお帰りになりました。

タグ：不動産 売却

プロは知っている？

先日テレビを見ていると、
「家のリビングに階段がある家は、
健康に良くない」ような事を言っていました。

健康に良くない事は知りませんでしたが、
昔、よく設計士の方と話をしている時に
光熱費が高くつくので、オープンよりも
ドアで仕切れる方が良いのにね。
って、話していたのを思い出しました。

こういう事です。

夏は、エアコンの冷気が階段から抜けていくし、
冬は、エアコンやファンヒーターの暖気が抜けていくので、
部屋にはドアが付いている方が経済的なのです。

しかし、これも一概に言えない事なのです。

注文住宅を建築する場合は、
お客様のご要望が間取りに反映していますし、
「うちは光熱費を気にしません。」
というところもあるので、
余計な事も言えません。

建て坪が大きいお家には、
廊下にもエアコンを
設置されるご家庭もあるので、
まったく言いません。

お客様のご希望通りの間取りで、
建てていきます。

「これはどう？」とか聞かれると、
それには答えますが余計な事は言いません。

しかし、平均的な建て坪のお家には、
ただ、あまり冷えないですよ。
冷気が階段から抜けるので・・・。
とか、
寒い時期なら、あまり暖房が利かないですよ。
くらいは、言いますけどね。


これは、一戸建ての場合でマンションは違いますよ～。

タグ：不動産 住宅

2014-09-08

不動産相談所 住まいの相談窓口（不動産購入・売却・住宅ローン） | real estate help desk！　住まいの相談窓口（不動産購入・売却・住宅ローン・任意売却・査定作成･相続）

突然の出来事で・・・売却

ご主人が朝、「行ってきます」と言って、
会社に出勤したまま、
夜になっても家に帰って来ない。

電話をしても出なかったので、
「忙しいのかなぁ」と思って待っていたら、
メールが届いた。

「捜さないでください」と一言。

奥様は、「何が起こったのか、わからなかった。」と。

突然の家出。

個人的な部分が多いので要所を省きます。

その後いろいろな支払いも苦しくなりつつも、
住宅ローンは払い続けていましたが、
もう限界が見えてきたという事で、
「奥様名義に変更して、
住宅ローンの組み直しは出来ないか」
と、相談に来られました。

家の所有者がご主人様なので、
ご主人不在での夫婦間売買は出来ないし、
この状態で銀行に住宅ローンの組み直しの
相談をしても応じてもらえない事を伝えました。

そうすると「売却をして少しでも、
引っ越し代として取れないか」
と言われましたが、
「売る事もできません」と言うと
突然、目から涙があふれ出し・・・。

ご主人の居所がわかって、
売却に応じてもらわないと売る事も出来ません。

現段階では、所有者の了解が取れないので、
裁判所での競売になってしまう事を伝え、
「まだ、時間はありますので、
ご主人の居場所を探しましょう。」
という事にしました。

人生、いろいろありますよね。。。

タグ：不動産

賃貸経営に最適な物件？！

「入札物件」って、聞いたことありますか？

裁判所で掲示される「競売」の物件も
入札物件ですが、それ以外にも入札する
やり方で購入できる物件があります。

弁護士が主体となってする入札。
債権者が主体となってする入札。

弁護士が主体となってする入札には、
相続財産管理人弁護士や
破産管財人弁護士などの事務所で
入札・開札が行われるものがあります。

一般には情報が出回らないので、
入札価格は割と低い場合があります。

それは、不動産業者のみが
入札に参加する事が多いからです。

不動産業者は、物件を購入して
室内などの改装をして販売するので、
当然販売価格には、「利益」がのります。

その分安く仕入れをしないと、
販売しても利益がでないから、
高く入札はしません。


こんな物件を賃貸として貸す場合は、
改装して「家賃」の設定と投資額との
利回りが合えばよいので、
不動産業者よりも高く入札する事ができます。

高く入札すると言っても、
一般市場に出回る価格に比べれば、
はるかに安く物件を仕入れる事ができます。

仲のよい業者から情報をもらうように
するだけで、収入アップにつながりますよ。

タグ：不動産 賃貸経営 住宅 入札 任意売却

2014-09-06

不動産相談所 住まいの相談窓口（不動産購入・売却・住宅ローン） | real estate help desk！　住まいの相談窓口（不動産購入・売却・住宅ローン・任意売却・査定作成･相続）

賃貸オーナー

相談メールの中で、

こんなのがありました。

築20数年経過している

賃貸マンションが売りに

出ている物件があるります。

外観はタイル張りで

築年数よりも奇麗です。

ただ、建築基準法の

容積率も建ペイ率も

基準を超えています。

都市銀行や地方銀行での

借り入れはできないが、

信用組合で借り入れができます。

利回りも希望の利回りです。

購入するか迷っています。

こんな相談が寄せられました。

長く所有するならよいと思いますが、

10年以内くらいで売却を考えているなら、

その売却時にどこの金融機関が融資を

してくれるかが問題だと思います。

現金の方にしか売れないかもしれません。

すごく利回りをよくして

売りに出せば売れると思いますが・・・

一般の住宅ローンでも、

建築基準法の建ペイ率や容積率が

基準を超えていても

昔は融資をしてくれましたが、

今は、取り扱っていないという

銀行もたくさんあります。

ご自身の資産の事なので、

「こうするのがベストです。」

とは

言えません。

リスクも考えて、

投資金額と利回りとを比較して

結論をだされる事です。

その物件が欲しいと思うなら

もう少し価格交渉をして

もっと利回りをよくして

購入する方法もあります。

タグ：住宅 不動産