手がまわらない

 

 

 

毎日、物件調査の依頼がきます。
FAXでもメールでも送られてきます。

多い時は２～３物件送られてきます。


毎日物件調査に行く事が出来き、
調査報告書だけで済めば簡単なのですが、
査定書を作成するので、
１日では完成できません。


市役所に調査に行き、
物件の写真を撮り、
上下水道やガスなどを調べて
調査は終了です。


これで終わりなら、楽でいいんですが、
査定書を作成するのに時間がかかります。


販売事例や成約事例なども調べ、
あと諸々の事を調べて、
査定書を作成していきます。


今週は、
他県での取り引きの立ち会いや
契約書の確認作業や間取り図面の作成など
いろいろ詰まっているので、
空いた時間で調査をしていると、
なかなか手が回らない。


他の人に調査を頼みたいが、
調べて行く中でイレギュラーな事があると
通常の調査項目を超えて調べる事が発生するので、
臨機応変に追加項目を調べれるように
人を育てていかなければいけない。


全てマニュアルどおりで進めていければ
いいのでしょうが、そういう訳にもいかないので、
何度も反復して覚えていかないとしょうがない。


今は、猫の手も借りたいくらいです。

猫の手じゃ、どうにもならないですが・・・。

セラーズエージェント

今日はセラーズエージェントとしての仕事です。

セラーズエージェントとは、
売主の立場に立って、
売主の利益を考えて
売主のベストな売却をお手伝いする仕事です。


しかも、
今回は弊社がコンサルをしているクライアント様です。

買主さんからは、
一切手数料など金銭を頂きません。

その分を売買価格に加算しての売買となりました。



パチパチパチ！！


コンサルを受けている方が
喜んでくださるのが一番嬉しいです。


数件の不動産を相続されましたので、
まだ１物件目ですが、
幸先良いスタートを切る事が出来ました。


これに続き、
セラーズエージェントとして、
売主様により良い条件で売却出来るように
努力していきたいと思っています。

賃貸に出来るよ～

知り合いの不動産会社の社長から
この物件１回見ておいで。

と。

物件の所在地図をいただきました。

中古の一戸建ての物件です。



築年数は３５年以上経過していますが、
土地も１２坪付いています。

駐車場はありませんが、
近隣に駐車場もあるので、
対応は出来るので問題ないと思います。


ただ、相当な期間、
誰も居住していないようなので、
改装費はかかると思いますが、
片手以下で売り出されると思いますので、
価格によっては、賃貸に出して収益を上げる事が出来ます。


私も、
価格にっては検討するべき物件だと思います。


今後、お隣の方が売りに出されたなら、
お隣も購入すると、土地が２５坪近くなるので、
新築の２階建てを建てる事も出来ます。


先も見越していくと、
室内の状況によっては、
損をしない物件だと思いました。

契約書見てください

個人間で不動産を売買をするのですが、
売買契約書を見て欲しい。
と
依頼がありました。


個人間での取り引きなので、
住宅ローンなどの融資を受ける事はないのですが、
買主に有利な契約書になっていないか
確認をして欲しい。

買主の知り合いの不動産業者が作成した
売買契約書なので、こちらが損になっていないか
心配だそうです。


個人間で不安なら、
仲介業者を入れて仲介手数料を支払えば
問題なくスムーズに取り引きが出来るのではないですか？
と、
言いましたが、
仲介手数料を支払うのが嫌なようです。


それでは、
多少のリスクも背負わなくては仕方がないと思います。

うちで契約書を見て助言するとしても
無料では出来ないです。

相談料として幾分かの料金を頂くことになります。

仲介手数料までの金額ではありませんが
お金を頂くことになりますが、
どうされますか？


数万円なら払います。
と
言われるので、
売買契約書の案を確認させていただく事になりました。


一つ目に
瑕疵担保責任について、
何も記載がなかったので、
ここの部分は築年数も相当経過しているので、
「瑕疵担保責任は負わない。」と
記載する方がよいと思います。


二つ目に
庭に植え木が植わっているので、
その植え木の事も記載している方がよいと思います。

植え木を移動（持っていく或いは撤去）するならいいですけど、
そのまま置いていくのなら、
「植木などの残地物は、物件の引き渡しと同時に買主の所有となる」
などの文言を入れておく方が、
後で、退けて欲しいなどと言われる事がないので、
よいと思います。


あとは、境界の立会いをするかしないかです。

境界の立会いをしないなら、
法務局に行って地積測量図の写しを請求して
契約書に添付してあげるとか、
敷地に境界に赤いポイントになるものが埋まっているとか
教えてあげる方がよいと思います。

外壁のブロックの内側だったり、外側だったり
ブロックが境界になっている場合もあります。


個人間売買なので、
何かで揉めると売主と買主が
直接やり取りをする事になるので、
出来るだけ契約書に記入できるものは
記載しておく方がよいです。


仲介業者がいるなら、
間に入って双方の言い分を聞き
治めるように行動してくれますが、
そうではないので、
契約書に書くものは記載して、
なるべく手がかからないように
しておくとよいと思います。

相談はだれにする？

毎日のように質問されたり、お知恵拝借と言って
知人や仲間から電話があります。

そんなに物知りではないのですが、
よくきかれます。


昨日も、仲間から査定の件できかれました。


築３０年を経過している木造のアパートですが、
収益率はどれくらいに考えるのが一般的か？

また、更地として考える事との比較や
建物の劣化程度の事を考慮した事による、
解体費や立ち退き料などの考慮などの
一般的な算出価格は？

等々。


通常に売り出す場合と
金融機関からの査定依頼では
査定価格が変わります。

なぜ、変わるのか？


金融機関からの査定の場合で、
この金額なら、
「絶対売れる価格を出して欲しい」と、
言われることがあります。

絶対売れる価格。
と、
言われると、
こちらが出す価格は、
査定価格より15～20%くらい
下げた価格を提示します。


でも、通常の査定や売り出す価格の場合は、
最初はこれくらいの価格で売り出してみて
様子を見るとよいと思う価格を提示して、
売り主さんが思っている価格と
すりあわせて売り出す価格を決定します。


話は変わりますが、
仲介手数料のもらい方でもきかれた事があります。


仲介手数料はいつ頂くのか？

です。


契約時に全額頂くのか？
契約時に半額頂くのか？
取り引きの最終の決済時に全額頂くのか？

です。


不動産業者によってバラバラです。

その会社の方針もありますので、
どれが正解とかはありません。

ただ、住宅ローン特約が付いている場合は、
契約時には仲介手数料を頂かない方が
よいかもしれません。


それは、何故か？


ローンが通らなければ、
仲介手数料を返さなくてはいけないからです。

一回頂いたものを、出すのは何となく嫌ですよね。

そんなことはないですか？


お客さまからの立場だと、
反対に決済の日までに支払えばよいので、
自分の都合に合わせて払えばよいのです。

家の傾きの見方アレコレ

ネットやチラシを見て、
物件を見に行くときに
ビー玉やパチンコ玉を持って
家を見に行こう。

家の傾きがわかるよ！
的な事を以前テレビで
放映されたりしていましたが、
記憶にありますか？


昔過ぎて覚えてない！
って方も多いと思います。


本当にビー玉で家の傾きが分かると思いますか？


床の張り方が悪い場合もあります。

例えば、
マンションの場合ですが、
フローリングの板の下にラバー(ゴム)が付いています。

このゴムがたゆんでフローリングが
傾く事もあります。

そうすると、
ビー玉などの球体は転がります。

地盤が沈下して家が傾いた訳ではなく、
工事をした職人の腕や下地の処理の具合で
床に傾きが出ることもあります。


なので、
一概にビー玉などの球体が転がっても、
家が傾いているとは断定はできません。


家の傾きは、
外壁や基礎部分にクラック(亀裂)などがあり、
レーザーレベルなどで水平や垂直を計り判断をします。


明らかに窓枠が歪んでいたり、
ドアが閉まらなかったり、
ひきちがい戸が閉まらなかったりした場合は、
家が傾いている可能性が高いと判断できます。


まとめると、
ビー玉などでは、家が傾いているとは
断定出来ないということです。

一つのコンサル終了

約半年くらい前からコンサルをしていました。

現在借りている住宅が売りに出たので
価格によっては購入したいと思っている。

何とか購入できるようにアドバイスと
住宅ローンをつけて欲しい。

と。


個人情報が絡んでくるので、
大まかにしかお話できないが、
同じような事でお悩みの方が居られたらと
思ったので、書かせていただきます。


賃貸で住んでいる方のご主人は
数年前に法的手段で整理をされています。

奥様も旧姓のときに、
法的手段で整理していますが、
約１０年経過しています。

しかし、入籍したのが最近なので、
運転免許証の氏名は旧姓のままで、
裏に新しく入籍した姓が書かれています。


これでは、個人情報を銀行が見たときに
過去の情報が系列の金融機関では分かってしまう。

しかも、働き出したのが最近で、
パート扱いである。


この状況では、住宅ローンの利用は難しい。


親類に物件を購入してもらうか、
家を出て一人暮らしをしている子供さんに
購入をお願いするかを選択していただき、
購入者の収入で借りれる価格まで
価格交渉をして住宅ローンの申請をして
ようやく住宅ローンの応諾を取り取り引きの日を
迎えることになりました。


住宅ローンの利用には、
購入動機や両親が購入しない理由や
保証人にもならない理由を考え
親孝行の息子のイメージを作り
ローンの担当者を納得させて
住宅ローンのOKを取りました。


この購入動機のつじつまを合わせる事が大切です。

このようなお悩みがあるなら、
購入動機を考えてみてください。