物件が動き出した？！

売り出している中古物件の鍵を預かっています。


理由は、
中古マンションですが、
玄関がオートロックの為
鍵が無いと中には入れないからです。（一応）


その物件は、
瑕疵がある物件なのですが、
鍵を取りに来る不動産業者が増えました。


もうそろそろ、売れるのかも？


相場より300～400万円安い物件で改装済みです。


ただ、
瑕疵を気にされる方は、
購入しませんし室内にも入りません。


その瑕疵は、「心理的瑕疵」だからです。


瑕疵にもいろいろあります。

・心理的瑕疵
・環境瑕疵
・物理的瑕疵
・法律的瑕疵

などがあります。


今回の物件は、「心理的瑕疵」です。


マンションの室内において、
自殺があった物件です。



でも、内装は奇麗に改装工事をしています。


気持ちの問題だけです。


私は、あまりこのような物件は好まないので
室内に入るにも少し抵抗があります。


臆病なのです。



以前に、
このような状況の室内の写真を撮って、
インテリアコーディネイターの方に見せた事があります。

その時に、
この方は何かこの部屋でありましたか？

と。

質問をしてきました。


心理的瑕疵について何も話してなかったのですが、
何かを感じたようです。


その方に、
自殺があった事を告げると、
写真を見ながら、
バスルームには行かない方がいいですよ。
と。
言われました。


そうすると、
今度はそれが気になり、
バスルームには行きませんが、
玄関から中に入れなくなりました。


気持ちの問題でしょうが・・・


それからこのような物件の調査も
なかなか出来ない気持ちが出てきたので、
それでは仕事にならないので、
いつも「塩」を持って行動しています。


話が逸れましたが、
鍵を借りに来るという事は、
それだけ反響があるという事なので、
もうそろそろ売れるのでしょう。


気にされない方にとっては、
格安な物件なのでお得だと思います。

この営業マン代えて

中古のマンションを売って、
新築一戸建ての住宅を購入したいと
以前から考えておられた方から、
この物件を購入したいのですが。

と。

電話がありました。


そこの物件は、
自社でしか販売しないところなので、
その会社に行くしか方法は無いです。


その現場に行って何度も相談をしているが、
担当している営業マンが嫌で嫌いで
この人からは購入したくない！

と。


それでは、
担当営業マンを交代してもらえるように
その会社の他の人に言ってみるのはどうですか？


そこの現場にいる営業マンを代える事は、
難しいような言い方をするので
そこの物件を諦めようかと思っています。


その近所に駐車場が２台止めれる
新築一戸建ての住宅が販売されていませんか？

保育所の関係と実家が近いので、
その近所が一番都合が良いのです。

何とか探してもらえないか。

と。


営業マンも嫌われたものです。


会社としても損なはずなのに対処しない。
それは、おかしい。

上司が知らない可能性がありますね。


営業マンは成績が問われるので、
他の人にお客様を渡したくないでしょうし、
他の営業マンもお客様を貰う事が嫌なのでしょうか？


それとも、
その嫌われている営業マンは、
役職が付いている方なのかも？



会社としては、売りたいはずだと思います。

上司と部下のコミュニケーションや
同僚同士のコミュニケーションが
ガラス張りのように、
風がスムーズに通るようになっていれば、
もっと違った対応が出来ると思います。


会社の体質を考えさせられる一面を
お客様から相談いただき、
私たちも勉強致しました。

穴があいている給付金

「住まい給付金」って、知ってますか？

住宅を購入して、その家に住んで申請すると
最高３０万円の給付金が貰えるんです。


新築の物件を購入しても、
中古の物件を購入しても、
どちらでもいいんですよ！


でも、条件があります。


住宅ローンを利用したから貰えない。

いえ、違います。

では、
その反対に
現金で購入したから貰えない。


違います。


購入する方法や人の問題ではないんです。


売主が問題なのです。


売主が個人の方だと、
給付金は貰えません。


売主が、
不動産業者や企業だと
申請して審査を通れば貰えるのです。


それは

何故か？


消費税が５％から８％に上がったので
その上がった分を補てんする事が目的なのです。


個人が売主なら、
建物に消費税が掛からないので
住まい給付金対象外なのです。


制度はあるけれど、
実際は給付金が貰えない方は沢山います。


もっと、違うかたちの給付金の制度があればいいのにね。

今日も物件査定します

今回の物件の査定は、
司法書士からの依頼です。


補佐人になり、
被保佐人やその親類から、
持っている不動産の売却相談を
されたようです。


山に近い所なので、
現地まで坂道を登って行かなくてはいけない。


また、物件は住宅であるが、
一戸建てではなく長屋なのです。


長屋は建て替えが難しい面があります。

一軒だけを潰して、
○再建築するだけの土地の大きさがあるか？
○解体する事に、くっついている隣の住宅を
持っている方が同意してくださるか？
○接道している道路が、建築基準法上の
道路基準を満たしているか？
等々

課題をクリアしていかなくてはいけません。


現状のままで売却するなら、
上記のような問題はないですが、
住宅ローンの利用が難しい面があります。


一番は、
お隣さんが購入してくださるのが良いです。


2軒分になると、
それだけ土地も大きくなるので、
再建築しても良い間取りも作れるし、
住宅ローンを利用出来る可能性も上がります。


もう一つ考えられることは、
広島県で起きた災害の事があります。


山に近いので、
地盤がどうかという点です。


この地質が気になります。

土砂災害警戒区域の内か外か
市役所で調べてみないといけない。

携帯電話がネックになる時代？

家の固定電話が減ってきて
誰もが携帯電話を持っている昨今、
この携帯電話が不動産を購入する際に
ネックになる時代が訪れています。


新しい機種が出ると
やはり欲しいですよね。

機種代金も必要になりましたが、
毎月の利用料金で支払えるし、
そんなに負担額は多くないので
気軽に変更できます。


でも、

これが問題になるのです。



家の固定電話で電話をかけると
通話料金が掛かってきますが、
携帯電話のかけ放題プランに加入していれば、
通話料金もいらない。

良い時代になりました。

昔は、
携帯の支払いも数万円という時代でしたが、
今では、機種代金も入れても１万円もいきません。


変わりましたね。



まぁ、

その話はさておき、


携帯の機種代金が毎月の利用料金と
一緒に支払う事になり、
今月は他でお金が必要だから、
来月に２ヶ月分払おう。
なんて思ったら、
大変な事になります。


これが、個人情報を傷つけるのです。


機種代金は分割払いになっているので、
１か月でも遅れると、
延滞になり、
延滞した情報が個人情報の機関に登録されます。


これが、所謂「ブラックリスト」と言われているところです。

この携帯電話の機種変更などのおかげで、
住宅ローンが組めない方もいらっしゃいます。


甘く見る事が出来ない携帯電話。

いじめの対象にも、
犯罪に利用にも、
個人情報にも
携帯電話の利用に仕方によっては、
大変な事になる時代がきています。


便利で良いのですが、
使い方や利用の仕方を間違えると
大きな失敗をもたらします。

安易に考えないようにしなければ・・・

やっぱり調べなきゃ！

不動産業者の方が調べた種類があるので、
これを見て物件調査書を作成して欲しいと依頼がありました。


用途地域も道路も水道管の口径も書かれていたので
市役所や水道局などにも足を運んで調べられたものと思いました。


でも、
調査書を作成していく中で、
知りたい事が出てきたので、
調査した方に聞いてみると、
今回は市役所に調べに行っていない。

１０年前に調べたからその時のものを
渡したと言われました。


えっ！

なぜ？

もう少し詳しく聞くと、


以前調べたものは除いては、
市役所で調べてきました。

と。

言われます。


上下水の管の大きさなどは調べました。


用途地域など以前に調べたものは、
今回は調べていません。

と。


市役所まで行かれたなら、調べましょうよ。


少しの手間で済むじゃないですか。


結局、私が、後日調べに行く事にしました。


やっぱり、自分で調べなきゃ！


不安な部分が出てきたら、
調査していないから、
調査書に責任が持てない。


不動産では、物件調査のミスは命取りになる。

再確認をした事案でした。

査定の依頼サイト

いろいろと査定のサイトがありますが、
何処のサイトが一番良いのでしょうか？

と。

質問がありました。



何処のサイトでも、
同じ不動産業者が
登録している事が多いので、
大差はないと思います。


査定のサイトの良し悪しよりも、
査定を依頼する不動産業者の良し悪しが
問題です。


机上査定でも、
近隣の販売事例を調べたり、
成約事例を調べたりして
回答をしてくる業者や、
買い取り業者の立場にたって、
査定価格を提示してくる業者がいます。


所有者の気持ちを理解していないし、
今まで査定依頼があっても、
査定書を作成したりした事が無いのかもしれません。


不動産業者側からみて、
査定依頼のサイトは、
サイトの運営会社によって差があります。


査定依頼は多く問い合わせがあるが、
査定を依頼するユーザー様の情報が
少なかったり、一部が記載されていなかったりと
不十分なサイトも有ります。


問い合わせの状況も、
査定依頼者からメールで連絡があったり、
一切連絡が無かったりとありますが、
「査定する物件を見に来るな」
とか、
「連絡は一切無視します」
とか
記入して、
査定依頼をしてくる方もおられます。


たまに、
査定する物件の所在地が途中までしか
書かれていなくて、査定できない旨を
メールで送っても、連絡が無かったりします。


もう、どういうことか訳が分からない時もあります。


どこまで、
査定すればよいのか？
真剣に査定してよいのか？

分からなくなる事も・・・



愚痴になりましたが、
査定サイトは何処が良いかはないと思いますが、
査定してもらう不動産業者の良し悪しはあると思います。

住宅を購入する際のこだわり

住宅を購入する際にこだわる点はどこですか？

という、
アンケート結果が、アットホームが発行している
「at home TIME」に掲載されていました。


新築の一戸建て住宅と中古の一戸建て住宅の購入者が
最初から最後までこだわった事重視した事は？

新築一戸建てを購入された方は、
「部屋やスペースのレイアウト」と「新築」の
こだわりが上位１位と２位です。


中古一戸建てを購入された方は、
「広さ」と「部屋数」のこだわりが
上位１位と２位です。



また、中古一建てを検討している最中に
優先順位が下がった事は？


この回答の１位が「築年数」です。



では、購入された一戸建ての土地の大きさは？

中古一戸建てを購入された方は、
平均で「１３１．６平米」でした。

新築一戸建てを購入された方は、
平均で「１１７．２平米」でした。


その中でも一番多い回答が

中古一戸建ての購入者は、
「１００平米～１１９平米」と
「２００平米以上」が同率。

新築一戸建ての購入者は、
「１００平米～１１９平米」。

やはり、
価格の安い分
中古一戸建てを購入される方は、
土地の大きい物件を選ばれているのが分かります。



不動産業者は、
この結果を分析して広告を掲載してくるでしょう。

例えば、
・部屋を広く見せるように写真を撮る。
・部屋の広さを強調させる工夫をする。


こうして、
ネットやチラシに物件を掲載をしてきます。


不動産業者は、
お客さまからの問い合わせを増やす方法を
日々考えているのですから・・・




このアンケートは、
首都圏在住の住宅購入者
２０歳～４９歳の男女に
平成２５年８月２９日～
平成２５年９月１日に実施された分です。

契約不成立で収入印紙が・・・

不動産で売買契約を締結する場合は、
売主と買主が同席して、
契約書に署名と押印をする時と
売主と買主の都合が合わなくて
別々に署名と押印をする時があります。


買主が先に署名と押印をしたり、
売主が先に署名と押印をしたりと
後先はありますが、
その時に契約書に収入印紙を貼り
割印をして買主或いは売主に渡す事があります。


ここで、収入印紙に割印を押した場合で、
何かの事情で契約が成立しなかった時、
この割印をした収入印紙はどうなるのでしょうか？


割印など収入印紙を消していない時は
収入印紙を契約書から剥がせば済みます。

また、再度使用する事も出来ます。


しかし、
割印などで収入印紙を消した場合は、
その収入印紙を契約書から剥がしても
再度使用する事は出来ません。


その場合は、どうするのか？


契約書と印鑑と銀行の口座番号などが
分かるものを持って、
お近くの税務署に行ってください。


そこで、不動産の売買契約が不成立になったので、
還付請求をしたいと言って書類を提出すれば、
その収入印紙代金が戻ってきます。


また、売買契約が成立して、
契約金額に合った収入印紙よりも
大きい金額の収入印紙を貼ってしまった時も
税務署に行って申請してください。

差額分の還付が出来ます。


今年の４月１日以降に契約をされた方で、
収入印紙を間違って多く貼られている場合があります。


例えば、
１千万円を超えて５千万円以下の
不動産の売買契約書の場合、
平成２６年３月３１日までは、
「１万５千円」の収入印紙を売買契約書に
貼らなければいけませんでしたが、
平成２６年４月１日以降の
不動産の売買契約書の場合は、
「１万円」の収入印紙に軽減されています。


今年の４月１日以降に不動産の売買契約を締結された方は
ご確認をされてみては。

裁判所から手紙が来た

住宅ローンの支払いが難しいので、
月々の返済額を下げて払っていたが、
それも難しくなり、
半年以上支払いをしていない。

本人は破産をして、
人生の再出発を望んでいる方と
知人の紹介で会いました。


家も売ってやり直したい。
破産して借金も無くしたいと
言われるので、司法書士を紹介しました。


破産をするのも費用が掛かります。

弁護士に依頼すると、約30万円～40万円ほど必要です。
司法書士に依頼しても、約24万円～30万円ほど必要です。

そんなまとまったお金がないという事なので、
分割で破産手続きをしていただける方にしました。


司法書士は、債務者の代理人にはなれないので、
破産の書類作成などの手続きが主になります。

ここが、弁護士と違うところですが、
債務者は破産出来ます。
（詳しくは、弁護士や司法書士に聞いてください）


裁判所から「照会書」が入ったのを債務者が見て、
連絡をしてきたので、執行官に電話して日時を決め
私が立ち会う事にしました。



現況調査とは、
競売の手続きに着手したので、
誰がどのように不動産を使用しているかを調べる事です。


賃貸になっている場合は、
賃貸契約書や家賃の領収証などを確認するします。


現在、対象物件は空き家状態なので、
私が鍵を開け執行官と評価人が室内へ立ち入り
調査していきます。

間取り図面を書いたり、室内の写真を撮ったりしていきます。

建物と土地との配置や寸法なども測ります。


今回は私が立ち会いましたが、
誰も立ち会う人がいなければ、
執行官が鍵屋さんを連れてきて、
鍵を開け室内調査をして
鍵を閉めて帰っていきます。


鍵が無くても、勝手に入って調査をします。

裁判所の執行官なので、
鍵が閉まっていても関係無しです。


この現況調査が終わっても、
直ぐに競売には掛かりません。

査定書が出来るまでに1ヶ月～1ヶ月半掛かりますし、
そこから入札期日が入るには、2～3ヶ月は掛かります。

それまで時間があるので、
不動産業者が裁判所の配当広告を見て、
現地に訪れて、
任意売却をするように話をしてくる事があります。


不動産業者は、任意売却する物件が欲しいのです。
売却出来れば、仲介手数料が入るからです。


今回のように、
先に家を出て空き家になっていると難しいですが、
居住していると退去費用が少し取れる事があります。


近所に事情が分かる事はありますが、
退去するまでの間、家賃を払わずに住む事が出来ます。

その間にお金を貯めて、引っ越し費用にあてたり、
次の部屋の費用にあてたりするお金を作って
次のスタートの準備をする方もおられます。


裁判所から手紙が来ても
対処する事は出来ます。

何も焦る事はありません。