契約不成立で収入印紙が・・・

不動産で売買契約を締結する場合は、
売主と買主が同席して、
契約書に署名と押印をする時と
売主と買主の都合が合わなくて
別々に署名と押印をする時があります。


買主が先に署名と押印をしたり、
売主が先に署名と押印をしたりと
後先はありますが、
その時に契約書に収入印紙を貼り
割印をして買主或いは売主に渡す事があります。


ここで、収入印紙に割印を押した場合で、
何かの事情で契約が成立しなかった時、
この割印をした収入印紙はどうなるのでしょうか？


割印など収入印紙を消していない時は
収入印紙を契約書から剥がせば済みます。

また、再度使用する事も出来ます。


しかし、
割印などで収入印紙を消した場合は、
その収入印紙を契約書から剥がしても
再度使用する事は出来ません。


その場合は、どうするのか？


契約書と印鑑と銀行の口座番号などが
分かるものを持って、
お近くの税務署に行ってください。


そこで、不動産の売買契約が不成立になったので、
還付請求をしたいと言って書類を提出すれば、
その収入印紙代金が戻ってきます。


また、売買契約が成立して、
契約金額に合った収入印紙よりも
大きい金額の収入印紙を貼ってしまった時も
税務署に行って申請してください。

差額分の還付が出来ます。


今年の４月１日以降に契約をされた方で、
収入印紙を間違って多く貼られている場合があります。


例えば、
１千万円を超えて５千万円以下の
不動産の売買契約書の場合、
平成２６年３月３１日までは、
「１万５千円」の収入印紙を売買契約書に
貼らなければいけませんでしたが、
平成２６年４月１日以降の
不動産の売買契約書の場合は、
「１万円」の収入印紙に軽減されています。


今年の４月１日以降に不動産の売買契約を締結された方は
ご確認をされてみては。

裁判所から手紙が来た

住宅ローンの支払いが難しいので、
月々の返済額を下げて払っていたが、
それも難しくなり、
半年以上支払いをしていない。

本人は破産をして、
人生の再出発を望んでいる方と
知人の紹介で会いました。


家も売ってやり直したい。
破産して借金も無くしたいと
言われるので、司法書士を紹介しました。


破産をするのも費用が掛かります。

弁護士に依頼すると、約30万円～40万円ほど必要です。
司法書士に依頼しても、約24万円～30万円ほど必要です。

そんなまとまったお金がないという事なので、
分割で破産手続きをしていただける方にしました。


司法書士は、債務者の代理人にはなれないので、
破産の書類作成などの手続きが主になります。

ここが、弁護士と違うところですが、
債務者は破産出来ます。
（詳しくは、弁護士や司法書士に聞いてください）


裁判所から「照会書」が入ったのを債務者が見て、
連絡をしてきたので、執行官に電話して日時を決め
私が立ち会う事にしました。



現況調査とは、
競売の手続きに着手したので、
誰がどのように不動産を使用しているかを調べる事です。


賃貸になっている場合は、
賃貸契約書や家賃の領収証などを確認するします。


現在、対象物件は空き家状態なので、
私が鍵を開け執行官と評価人が室内へ立ち入り
調査していきます。

間取り図面を書いたり、室内の写真を撮ったりしていきます。

建物と土地との配置や寸法なども測ります。


今回は私が立ち会いましたが、
誰も立ち会う人がいなければ、
執行官が鍵屋さんを連れてきて、
鍵を開け室内調査をして
鍵を閉めて帰っていきます。


鍵が無くても、勝手に入って調査をします。

裁判所の執行官なので、
鍵が閉まっていても関係無しです。


この現況調査が終わっても、
直ぐに競売には掛かりません。

査定書が出来るまでに1ヶ月～1ヶ月半掛かりますし、
そこから入札期日が入るには、2～3ヶ月は掛かります。

それまで時間があるので、
不動産業者が裁判所の配当広告を見て、
現地に訪れて、
任意売却をするように話をしてくる事があります。


不動産業者は、任意売却する物件が欲しいのです。
売却出来れば、仲介手数料が入るからです。


今回のように、
先に家を出て空き家になっていると難しいですが、
居住していると退去費用が少し取れる事があります。


近所に事情が分かる事はありますが、
退去するまでの間、家賃を払わずに住む事が出来ます。

その間にお金を貯めて、引っ越し費用にあてたり、
次の部屋の費用にあてたりするお金を作って
次のスタートの準備をする方もおられます。


裁判所から手紙が来ても
対処する事は出来ます。

何も焦る事はありません。

銀行が紹介の・・・

住宅ローンを銀行に申し込んで
事前の応諾が出ました。

次は、本申し込みの段階です。

本申し込み用紙は、
銀行であらかじめ文字を打ち込んだ
申込用紙も使用できるのですが、
金利の事を考えて、
変動金利にするか、
固定金利にするか、
変動と固定をミックスしたものにするか、
悩んでいたところ、
白地の申込用紙を使用する事になりました。


本来は、
担当者の面前で申込用紙に記入をするのですが、
まだ金利の件で考えている事や
取引日の日程の関係で、
本申し込み書を業者が預かり
お客様に記入して頂く形式にしました。


白地の申込用紙なので、
申込用紙に記入する時に金利を選べばよいので
少し時間が出来ましたが、
抵当権設定などをする司法書士を
銀行指定の方を利用して欲しい。
と、
担当者から依頼がありました。


お客様も登記費用が安ければ構わないと
言っていただいたので、
銀行の紹介の司法書士に依頼する事になりました。


銀行の担当者も、
この司法書士は、
他の司法書士と比べても
いつも安いと言われると言っていました。


いざ、登記費用の見積書を依頼して、
登記費用を見ると、対して安くないです。


そんなに高くもなく安くもない。
普通です。

見積書の中身を見ると、
しっかり日当も取っています。
交通費も取っています。


相見積もりにしておけば良かったかも？


銀行の担当者は安いと思い込んでいるのでしょうが、
決して安くないです。

そこそこの報酬は取っています。


今回は、
取り引きまでの日程の間隔が短いので、
仕方ない面もありますが、
銀行の融資担当者が言うほど安くない、
普通だという事が分かりました。


P.S
不動産業者が紹介する司法書士で
すごく高い司法書士もいるので、
銀行が紹介する司法書士が高い料金を
取る方たちばかりではありません。

すごく安い料金で登記をしてくれる
司法書士も沢山います。

業者が相談に・・・

不動産業者が相談と助言を求めて来店します。

何を相談に来るのか？


電話では、いろいろと任意売却について聞いてきていましたが、
今日は電話ではなく会って欲しいと。


任意売却する物件の写真を撮っているので、
写真も物件資料も持参してくると言います。


別に来なくてもイイです。
と、言っても
教えて欲しいから。
と、言って強引に来店しようとしてます。


何が聞きたいのか？
と、尋ねると
査定書の書き方と交渉のやり方を
教えてほしい。
と、言います。


そこの部分のテクニックは明かせないので、
一般的な査定書の書き方を
ネットから調べて渡すことにします。


交渉の方法は、
任意売却を行いたいと申し出れば、
債権者が相談にのってくれるので、
その流れで話せばいけると思いますよ。
と、言うつもりです。


私のところで作成している査定書は、
査定書作成料をいただいていますので、
同じもののひな型を渡すわけにはいかないし、
たぶん、面倒くさいと言って書かないと思います。

業者は簡単に書いて、
これぐらいの価格だったら売れると思います。
という、
簡易なものが多く見受けられます。


任意売却を主業務としてしている業者は、
すごく細かく書かれています。

それは、価格交渉を進めやすくする為でもありますし、
他者との差を見せつける事が出来る部分なので、
キチンとした査定書を提出していると、
債権者からお声がかかる事もあります。


以前、お客様から他者の査定書を
見せて頂いた事がありますが、
一社は、
物件の詳細を書いて、販売価格は○○万円です。

とか、

もう一社は、
土地の価格が○○万円ですが、
新築の販売価格が○○万円なので、
査定価格は○○万円となります。
査定価格＝買い取り価格

というのを見せて頂きました。


これが本当に不動産業者なのか？
と
思ったぐらいです。


お客様の事を考えずに
自分たちの事を最優先に考えているから、
こんな査定書を作成して
送ってくるのだと思います。


あくまでも売主さんの意見が
最優先になるのに、
はき違えています。


査定書は、
その会社が見える部分が沢山あります。

言葉使いや価格の導き方や
物件調査の内容等が分かってしまうので、
いい加減な事をしていると、
お客様から依頼が来なくなります。

知り合いだからと言われても、
見せられない部分や見せない部分はあります。


査定書は、一つの会社の顔なのです。

住宅支援機構のフラット３５は難しい？

住宅支援機構の「フラット３５」の
住宅ローンを利用の仕方で難点があります。


以前は、売買価格の100％の融資申し込みが出来ましたが、
少し前から売買価格の90％の融資申し込みに変更になり、
また最近100％の融資申し込みが可能にはなったのですが、
融資の申し込みの組み立て方を考えないと利用しにくい面もあります。


例えば、
銀行とフラット３５とのパッケージ商品があります。
フラット３５を売買価格の90％。
銀行の住宅ローンを10％。
合計100％となり、売買価格全額を申し込むかたちです。

しかしこれでは、
物件価格100％の申し込みは出来ますが、
不動産を購入するには、登記費用や仲介手数料など、
諸費用が必要です。


この諸費用は、自己資金で支出していただく事になります。


自己資金がある方は利用できますが、
自己資金の無い方は利用できません。


それに「フラット３５」は、
団体信用生命保険の加入は任意ですが、
加入するとなると、
毎年掛け金が必要になります。


購入時にも自己資金が必要で、
購入してからも、
毎月の住宅ローンの支払いとは別に、
毎年団体信用生命保険料が必要になります。



では、どうするか？


銀行によりますが、
フラット３５＋ノンバンクの利用の方法があります。


このノンバンクは、
諸費用で利用する事も出来ますし、
中古物件の購入の場合なら
室内などの改装費用にも充てる事が出来ます。


例えば、
フラット３５で売買価格の90％の申し込みをして、
ノンバンクで売買価格の10％＋諸費用の申し込みをする事が出来ますし、
諸費用があるなら改装費用として、
200万円を限度して申し込む事が出来ます。

すなわち、
売買価格の10％＋改装費200万円の
申し込みも可能です。


審査に通るかは別ですが、
利用できる方も多くいらっしゃると思います。


フラット３５は、
取り扱いをしている会社によって、
事務手数料が変わったり、
諸費用ローンが利用できたりと違いがあります。


利用される時には、ネットで検索されて
自分に合った取り扱い会社を選ばれると良いと思います。

地目変更手続き

地目変更をしないと
売買が出来ない事があります。


土地の謄本を見ていただくと
分かりやすいのですが、
謄本の中に「地目」と
書かれている欄があります。


そこには、「宅地」、「雑種地」、
「田」、「畑」、「原野」等々
記載されています。


よくあると言いますか、
多くあるのが「宅地」です。

宅地の場合だと、
地目の変更をしないで
売買が出来るのですが、
この地目が「田」や「畑」の時は、
地目変更をして売買する事があります。


農地を勝手に売買出来ないようになっています。

田や畑などの農地は、
市町村にある農業委員会が
把握しています。

農業を止めてその土地を売却する場合、
農地法という法律が関係してきます。


購入者の利用目的によって、
申請の方法というか手続きが、
変わってきます。


購入者が農業を営んでいない、
或いは
これからもした土地で農業をしないで
他に利用する時は、
地目が「田」や「畑」などの場合、
地目での変更をしないと売買出来ません。

仮に地目変更しないで、
契約をしても無効になってしまいます。


農地を宅地に変更する手続きは、
行政書士などに依頼する。

または、不動産業者に依頼する。
但し、不動産業者でも出来る業者と
出来ない業者があるので、
地目変更が伴う契約には、
確認する必要があります。

不動産業者は忙しい!?

不動産業者の社長とお話しする機会があり、
いろいろと質問をしてきました。


建て売りをメインでされている社長は、
チラシの反響は少ない。
オープンハウスや現地説明会をしても
来場者は少ない。
と
言われていました。


しかし、
よく話を聞いていると
2戸や3戸の現場は良くないが、
10戸程度まとまっている現場は、
そこそこ売れている。
との事。


小さな住宅街が出来る所や
駅から徒歩圏内であれば
売れるようです。


また、
中古住宅をメインに
仲介をしている社長は、
チラシの反響も良くないし、
ネットからの反響も良くないと
言われていました。


ココの社長は、
レインズという業者だけが見れる
物件情報サイトから物件を入手し
広告活動をされています。


ここに掲載されている物件情報は、
どこの不動産業者でも広告活動や
お客様に宣伝活動が出来るので、
競争相手が多く、
時間が勝負的なところがあります。



また、
任意売却をメインに仲介業を
されている社長は、
物件の出は少なくなったが、
築年数の浅い物件が出るので、
売れ行きはそこそこ売れている。
との事。

残債務を支払っていく方よりも、
不動産を売って破産をされる方が
多くおられるそうです。

また、
最近は相続物件の数が増えてきている。
との事。

相続した不動産の売却依頼が増えてきている。

また、税理士さんからの紹介客が増えている。


だんだん、
任意売却よりも資産整理の物件の方が
増えてきています。
と
言われていました。


来年から相続税の改正があるので、
これからは、資産整理の物件が
多くなってくると思われます。


物件の場所が、
駅から徒歩圏内や人気の地域なら
売れやすいが、田舎の物件や
交通の便が良くない地域の物件は
売れる足が遅くなると思われるので、
売り出す価格や時期が
一つのポイントになると思います。

最近の運気は？

最近は、
ツキが無いのかと思うくらい
住宅ローンがスムーズに通らない。


2行や3行くらい銀行を回って
住宅ローンがついたり、
7行から8行くらい回って
住宅ローンがついたりと
結構苦しんでいます。

借り入れなどの状況は、
事実を教えて頂きたいと思います。

黙っていても、
個人情報機関で銀行が調べれば
分かってしまうので
正直に教えて欲しいと思います。


弊社に相談をされる方の多くは
頭金や諸費用などの手持ち資金の
余裕のある方ではなく
物件価格の全額ローンや諸費用を
プラスして借りたい方が多く来られています。


また、初めて大家を始めたい方や
住宅ローンの支払いが苦しいので
家を手放したい方や
田舎の不動産の資産整理をしたい方から
相談を頂いております。


何か不動産で相談したいことや、
悩んでいる事があれば
お気軽にメールください。


72時間以内に
お返事をいたします。

住宅ローンのミックス

住宅ローンの金利には、
・変動金利
・固定金利
が、あります。

当然、この２つはご存知だと思います。

最近は、
これ以外にミックスタイプの住宅ローンを
選ぶ方も増えています。


ミックスには、
変動金利と固定金利を利用するタイプと
固定金利の(短期)と固定金利の(長期)を
利用するタイプなどがあります。


例えば、
今、私が一番低いと思う
「三菱東京ＵＦＪ銀行のミックス」で
説明します。

住宅ローンの総借り入れ金額の
50%未満で短期の３年固定金利の
借り入れ金額を決めます。

この短期（3年）の固定金利が、
8月現在、0.65%です。

35年の固定金利が、
8月現在、2.01%です。


仮に、短期の固定金利で900万円。
長期の固定金利で1,100万円。
総額2,000万円の住宅ローンを利用する。

短期の固定期間が終了すると、
変動金利或いは固定金利を選びます。


でも、金利優遇が受けれるので、
3年後のその時期の金利から、
最高1.7%引いてもらうことが出来ます。


長期固定部分を
多く借りるようにしておけば、
安定した返済計画を立てる事が出来ます。



そうすると、
全期間固定金利のフラット35の方が
安定して返済出来るし、金利も低いので
良いのではないか？

そうです。

フラット35の方が、
物件の売買価格だけを借りるのなら
良いかもしれません。


でも、売買価格以外の
改装費や諸費用も借りるとなると
銀行の住宅ローンにしないと
フラット３５だけでは利用出来ません。


アプラスなどのノンバンクを
合わせて利用する事になります。


そうすると、
金利も高くなりますし、
融資手数料も銀行よりも高い。


それに、
団体生命保険の加入は、
フラット３５だと、
住宅ローンの支払い以外に払う必要があります。


銀行だと毎月の返済金額に含まれているので、
別に支払う事がありません。


購入資金に余裕があれば、
フラット３５は、
融資の保証料も要らないし、
火災保険についても、
最低○○年掛けてくださいとも言いません。


まぁ、火災保険は掛けているほうが
安心できると思いますが・・・

資金に余裕が無い方は、
少し利用しにくいと思います。


話がそれてしまいましたが、
住宅ローンの種類に
ミックス型もあるという事を
知っていただきたかったのです。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージ。って、
聞いた事ありますか？


もう10年以上前から
この商品は出ているが
あまり利用されていなかった。


自宅を銀行の担保に入れて
融資を受ける。

お金を借りるが、
毎月の返済は無し。


所有者が亡くなったら、
家を売却して返済するかたちです。


年金だけの生活だと苦しいとか、
バリアフリーなどの改装工事資金に
借り入れたりする方が、
増えてきたようです。


これを取り扱っている
地方銀行も少なかったのですが、
最近増えてきたように書かれていました。


今後、どれだけ需要が増えるのか
分かりませんが、取り扱い銀行が
増えたと言うことは、
需要が伸びると判断したようです。


でも、現在人口が減っている状況で、
空き家も増えている状態。


今でも田舎の不動産は
売れにくい状況なのに
リバースモーゲージを利用して、
家を売却する頃に、
都会の物件なら売れると思うが、
田舎の物件が売れるか疑問が・・・



売れている時に売ってしまい
現金にしておく事も
選択肢の一つだと思います。